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摘要：增值稅是20世紀最重要的一項稅制發明與創新，屬于產權交易稅集合，也是傳統意義上的一種間接稅。該稅種于1954年在法國“試航”，后來逐漸被世界上其他國家廣泛模仿，至今有170多個國家和地區開征。從效率和實踐角度看，目前尚找不到其他稅種優于增值稅。房地產營業改收增值稅是今年我國稅務領域的一個熱門話題，自2012年一月在上海正式啟動營改增試點之后，2013年8月1號全國營改增在6+1行業已全面鋪開。接著下一步可能是房地產行業的營改增，但到底什么是房地產增值稅，對房地產業實施營業稅改增值稅有什么樣的進步意義，影響房地產增值的因素有哪些，營業稅改增值后對上游企業產業鏈如何，都成為房地產業普遍關心的一個問題，對房地產營業稅改征增值稅后的稅收影響多少，應是納稅人最關心的問題
【關鍵詞】 營業稅改增值稅 稅收影響 上游企業產業鏈 進步意義
一、房地產行業概述
房地產行業是一種生產周期比較長，一般完整的一個樓盤要兩到三年左右還能完成，同時它也是資金和勞動力密集型的產業。
房地產行業的主要特點：
第一，基礎性。房地產業是國民經濟的基礎產業。這可從以下三方面來看；它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質條件——房和地。它為勞動力提供生存和發展最必須的條件-住宅和各項配套服務設施。它為經濟發展和城市建設提供大量的財政支持-稅、利上繳與實物地租（配套完成的市政項目）。
第二，先導性。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多，它的發展會帶動一大批相關產業的發展，它可帶動二百多個行業的發展。如房地產行業對鋼鐵、水泥、物流等行業的拉動是最明顯的。
第三，超前性。房地產業要為國民經濟各個行業提供基本物質條件，因此，必然要為滿足各行各業的發展對房地產的需求而超前發展。如鋼鐵、水泥。
第四，協調性。房地產業的發展必須同國民經濟的發展水平相協調。房地產商品的流通量取決于有支付能力的社會需求-有效需求，而支付能力又取決于國民經濟發展的總體水平。因此，房地產業要根據“有效需求”來確定生產規模，要適當超前，但不能脫離經濟發展的總體水平而過于超前。
第五，敏感性。房地產業是經濟發展的寒暑表-經濟上升，房地產業興旺；經濟下降，房地產業衰落。根據國稅總局網站相關資料統計，2011年房地產業對地方財政的貢獻至少在28.84%以上，這與2003年，中央將房地產作為國民支柱產業有關。企業家要十分注意分析和把握經濟發展的動態和趨勢，在一個城市投資房地產，重要的不在于該城市的地價、房價，而在于該城市經濟發展的前景。
第六，風險性。房地產業是一項風險產業，對于發展商而言，風險既有外部因素，也有內部因素：外部因素主要是政治、經濟形勢的變化，政策的調整，城市規劃的變化等等；內部因素主要是投資決策失誤、經營管理不善等等。緩解和規避風險的主要途徑是多元化經營。過去發展商只要造起房子甚至只要劃到紅線就能賺錢，現在不行了，競爭很激烈，發展商也得搞多種經營，要以豐補欠，不能在一棵樹上吊死。
基礎性、先導性，說明了房地產業在國民經濟中的重要地位以及行業發展的必然趨勢；
超前性、協調性，提醒我們要切實地把握房地產業發展的速度和力度，既要有超前意識又要有講求協調。
二、房地產行業的稅種及成本構成
（一）、房地產行業涉及的稅收主要有：
營業稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、契稅、印花稅、所得稅、個人所得稅等稅種。
（二）房地產的成本構成主要有：
1.取得土地使用權所支付的金額；
2.土地征用及拆遷補償費；
3.前期工程費；
4.建筑安裝工程費；
5.基礎設施費；
6.公共配套設施費；
7.開發間接費用；
三、房地產行業營改增稅負分析
因房地產行業是最終的產成品完成環節，所以房地產行業營改增的前提是為房地產行業提供勞務、施工等行業必須首先也是營改增的行業，否則房地產行業就無法獲得抵扣進項稅額。我組為了分析房地產行業營改增的稅收影響，收集了15個已完成土地增值稅清算的項目對營改增前后的稅負進行了分析，從表（一）發現營改增后稅負從改前（營業稅）的5.5%到改后的（增值稅）6.28%，但絕對納稅額減少了377萬元，而為房地產服務的行業除了服務性行業稅負增加比較小外，其它的施工行業稅負都增加了3.08%，稅收額從改前的97，415，429.27元增加到改后的132，760，781.63元，增加了35.345.352.36元。因營改增后，計稅基數原來是價內稅變成了價外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產的營改增比其它行業的營改增更加復雜，可用“牽一發而動全身”的說法都不為過，從表二可以清楚看出15個項目總體稅金（營業稅、增值稅、土地增值稅、所得稅）才增加了25，688，052.18元，平均增加了171萬元。
從房地產行業的行業特點可清楚到房地產行業的營改增實質上也是規范了房地產行業的上游企業，現最直接為房地產行業服務的大多數企業的稅收征收方式是核定的，據實例測算依據為：
1、國家稅務總局二○○八年三月六日發布《企業所得稅核定征收辦法（試行）》的第三條 規定納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業所得稅：
（一）依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的；
（二）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；
（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；
（五）發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；
（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的
第四條 規定 稅務機關應根據納稅人具體情況，對核定征收企業所得稅的納稅人，核定應稅所得率或者核定應納所得稅額。具有下列情形之一的，核定其應稅所得率：
（一）能正確核算（查實）收入總額，但不能正確核算（查實）成本費用總額的；
（二）能正確核算（查實）成本費用總額，但不能正確核算（查實）收入總額的；
（三）通過合理方法，能計算和推定納稅人收入總額或成本費用總額的。
第六條 采用應稅所得率方式核定征收企業所得稅的，應納所得稅額計算公式如下：
應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率
應納稅所得額=應稅收入額×應稅所得率
或：應納稅所得額=成本（費用）支出額/（1-應稅所得率）×應稅所得率
第七條 實行應稅所得率方式核定征收企業所得稅的納稅人，經營多業的，無論其經營項目是否單獨核算，均由稅務機關根據其主營項目確定適用的應稅所得率。
主營項目應為納稅人所有經營項目中，收入總額或者成本（費用）支出額或者耗用原材料、燃料、動力數量所占比重最大的項目。
第八條 應稅所得率按下表規定的幅度標準確定：
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